- التقديم على الوحدات البديلة عبر البريد أو منصة إلكترونية بدءا من أكتوبر

- 3 ملايين وحدة تحت مظلة الإيجار القديم يسكنها 6 ملايين مواطن

- قرار قضائي بإخلاء الوحدة قبل انتهاء المدة في حالتي الغلق أو ملكية وحدة أخرى

بدأ تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي ينظم العلاقة بين مالك ومستأجر وحدات الإيجار القديم، اعتبارًا من 5 أغسطس الجاري.

ويلغي القانون الجديد العمل بقانوني الإيجار القديم رقم 94 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 خلال 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للأغراض التجارية والإدارية.

وبموجب القانون يتوجب على الحكومة أولا إصدار قرار تنفيذي بقواعد عمل لجان حصر وتصنيف المناطق السكنية إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية ليتحدد على أساس ذلك قيمة زيادة الأجرة.

ويتوجب عليها أيضا إصدار قرار تنفيذي بقواعد التقديم على وحدات السكن البديل حيث تتاح خيارات أمام المستأجرين في نهاية الفترة الانتقالية، وفقا للقانون، بعقود تأجير أو تأجير تمويلي أو تمليك.

وقد أقر مجلس الوزراء مؤخرا تلك القواعد، ودعا رئيس الوزراء مصطفى مدبولي المحافظين لتشكيل لجان الحصر والتصنيف بأسرع وقت، حتى تنتهي من أعمالها في موعد أقصاه ثلاثة أشهر، قابلة للمد إلى ستة أشهر فقط.

كما أعلن وزير الإسكان بدء الوزارة في تلقي طلبات السكن البديل بداية أكتوبر المقبل عبر منصة إلكترونية سيتم إطلاقها لهذا الغرض قريبا.

وتثور تساؤلات عديدة من المستأجرين حول الخطوات القادمة لتطبيق القانون، ونحن في انتظار نشر القرارات التنفيذية في "الجريدة الرسمية".

يتساءل المستأجرون عن: الخيارات المتاحة لهم، وضوابط التقدم للسكن البديل، والملفات المطلوبة، وغيرها من الأمور التي تستعرضها "الشروق في هذا التقرير من واقع القانون، وبيانات الحكومة.

• المستأجرون وفقا لعقود الإيجار القديم

يعيش 1.6 مليون أسرة، بإجمالي 6 ملايين فرد، في نحو 3 ملايين وحدة إيجار قديم.

يمثل هذا العدد نحو 7% من عدد الأسر المصرية وفقًا لرئيس الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، اللواء خيرت بركات، استنادًا إلى تعداد 2017.

يسكن 82% من هذه الأسر في 4 محافظات، على رأسها القاهرة بنسبة 41%، ثم الجيزة بـ18.7% والإسكندرية بـ12.9%، والقليوبية بـ9%.

• ثلاثة خيارات بعد انتهاء الفترة الانتقالية

بعد انتهاء الفترة الانتقالية، يُلغى عقد الإيجار القديم، ويصبح أمام المستأجر 3 خيارات:

1. توقيع عقد جديد مع المالك.
2. الانتقال إلى وحدة حكومية بديلة إذا انطبقت عليه الشروط.
3. الانتقال إلى وحدة أخرى بمعرفته.

• من يملك حق التقديم؟

يحق التقديم على الوحدات الحكومية البديلة، للمستأجرين بقانوني الإيجار القديم غير محدد المدة، ولا يشمل العقود المحررة بعد يناير 1996.

ويكون التقديم للمستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار.

• الجدول الزمني

التقديم عبر منصة إلكترونية موحدة (يعلن عنها لاحقًا) أو مكاتب البريد على مستوى الجمهورية لمدة 3 شهور (أكتوبر – ديسمبر).

فحص الطلبات والتأكد من استيفاء الأوراق المطلوبة لمدة شهرين (يناير – فبراير).

فتح باب التظلمات لمدة شهر أمام المرفوضين (مارس).

التحقق من مدى استحقاق أصحاب الطلبات وانطباق الشروط عليهم خلال 4 أشهر (أبريل – يوليو)

تحديد الأولويات خلال شهر (أغسطس).

وتنص المادة رقم (8) بالقانون على تخصيص الوحدات السكنية البديلة قبل عام بحد أقصى من انتهاء الفترة الانتقالية، أي خلال 6 سنوات.

• الخيارات المتاحة من السكن البديل

ويحدد المتقدم نظام التخصيص المطلوب من بين ثلاثة خيارات: إيجار مدعوم - إيجار تمليكي - تمليك عن طريق التمويل العقاري.

ويحدد المتقدم أيضا في الطلب النطاق الجغرافي للوحدات المطلوب تخصيصها.

• الأوراق المطلوبة:

- تقديم طلب وفقًا للنموذج المعد لذلك.

- صورة من عقد الإيجار والمستندات التي تثبت استمرار العلاقة الإيجارية.

- إقرار بإخلاء وتسليم الوحدة المؤجرة فور استلام الوحدة (البديلة).

- صورة بطاقة الرقم القومي لصاحب الطلب.

- صورة شهادات ميلاد الأبناء القصر أو صورة بطاقة الرقم القومي للبالغين.

- صورة من المستندات المثبتة للحالة الاجتماعية على النحو التالي:

في حالة الزواج: قسيمة الزواج للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار.

في حالة الطلاق: قسيمة الطلاق + قرار التمكين بالنسبة للمطلقة الحاضنة.

في حالة الوفاة: شهادة وفاة الزوج + إشهاد وفاة ووراثة.

• تقديم ما يفيد دخل الأسرة:

+ بالنسبة للعاملين بالجهات الحكومية وقطاع الأعمال:

تقديم شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري.

+ بالنسبة للعاملين بالشركات وجهات القطاع الخاص:

تقديم شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري، موضح بها رقم السجل التجاري والبطاقة الضريبية لجهة العمل.

+ بالنسبة لأصحاب المهن والأعمال الحرة والأنشطة التجارية والحرفية:

مستند الإفادة بالتسجيل لدى مصلحة الضرائب لأصحاب المهن الحرة.

شهادة من محاسب قانوني معتمد تبين صافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها مهنة المتقدم.

صورة من السجل التجاري أو البطاقة الضريبية لأصحاب المهن والأنشطة التجارية والحرفية.

+ بالنسبة للأرامل والمطلقات وأصحاب المعاشات:

طابعة معتمدة ببيانات المعاش من التأمينات بالنسبة للأرملة وأصحاب المعاشات.

صورة من مستند النفقة التى تتحصل عليها المطلقة.

كما يشترط تقديم شهادة تأهيل أو بطاقة الخدمات الحكومية الصادرة لذوي الهمم من وزارة التضامن الاجتماعي محدد بها نوع الإعاقة أو شهادة من اللجنة الطبية (القمسيون الطبي) التابع له.

وبالإضافة لما سبق يشترط للوحدات غير السكنية تقديم ما يثبت مزاولة النشاط بانتظام، وتشمل: صورة (بطاقة ضريبية/ مستخرج رسمي من السجل التجاري/ ترخيص مزاولة نشاط إن وجد).

• فترة انتقالية

 حدد القانون فترة انتقالية لتحرير عقود الإيجار القديم، بواقع:
7 سنوات للوحدات السكنية.
5 سنوات للوحدات غير السكنية.

• قيمة الإيجار خلال الفترة الانتقالية

تُقسم المناطق التي تضم وحدات الإيجار القديم إلى 3 فئات، هي: اقتصادية، ومتوسطة، ومتميزة.

يُحدد هذه الفئات لجان محلية مختصة خلال 3 إلى 6 أشهر، وفق 5 معايير، منها: الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، والمرافق، وشبكة المواصلات والخدمات في المنطقة.

يزيد الإيجار خلال الفترة الانتقالية بالمناطق الاقتصادية 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 250 جنيها، فلو كان المستأجر يدفع 30 جنيها سيدفع 300 جنيه.

يزيد الإيجار بالمناطق المتوسطة 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 400 جنيه، فلو كان المستأجر يدفع 50 جنيها سيدفع 500 جنيه.

يزيد الإيجار بالمناطق المتميزة 20 ضعف القيمة الحالية بحد أدنى 1000 جنيه، فلو كان المستأجر يدفع 100 جنيه سيدفع ألفي جنيه.

وتزيد القيمة الإيجارية لغير الغرض السكني 5 مرات الأجرة المعمول بها حاليًا، دون حد أدنى، فلو كان المستأجر يدفع ألف جنيه سيدفع 5 آلاف جنيه.

اعتبارًا من شهر سبتمبر، يسدد المستأجرون 250 جنيها لحين إعلان التقسيم رسميًا.

بعدها سيدفع المستأجرون القيمة المقررة، مع سداد الفارق مع مبلغ الـ250 جنيها التي سددوها خلال فترة عمل اللجان.

وتزيد قيمة الإيجار بنسبة 15% سنويا.

• حالتان لإخلاء الوحدات

أجاز القانون للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار قرار بإخلاء الوحدات قبل انتهاء الفترة الانتقالية المقررة في حالتين:
1 - إغلاق الوحدة المستأجرة لأكثر من سنة دون مبرر.
2- ثبوت امتلك المستأجر وحدة أخرى.